Fransk Realisationsskatt ”La Plus Value”

Av Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

På initiativ av President Francois Hollandes regering genomförde det franska parlamentet i juli 2012 vissa förändringar i den rådande finanslagen, som är justerade i 2013 og igen i 2014. Ur ett politiskt perspektiv motiveras lagändringarna som ett av vapnen i kampen mot nationalbudgetens underskott.

För ägare av fritidshus (fr: résidence secondaire) i Frankrike har de finansiella lagändringarna stor betydelse, eftersom skattehöjningen på realisationsvinsten är markant.

Försäljning av permanentbostäder (fr: résidence principal) är däremot, liksom tidigare, inte beskattningsbar. Man räknas som fast bosatt i Frankrike, när man betalar fransk inkomstskatt och uppfyller de boendekriterier som upptas i § 4b Code Général des Impôts (sv: Den Allmänna Franska Skattelagen). Lagparagrafen innehåller objektiva, men även subjektiva definitioner som stöder förhållanden såsom anknytning, verksamhetsort m. m.

De nya skattesatserna

Sedan flera år tillbaka är man skyldig att förutom realisationsskatten betala CSG – Contribution Sociale Généralisée (sv: sociala avgifter), när säljaren är fast bosatt i Frankrike. CSG uppgick till 13,5% (12,8% fram till 2011), men har från juli 2012 höjts till 15,5%. Den totala skatten på en realisationsvinst uppgår härigenom till 34,5%.

Realisationsskatten för boende i något annat EU-land har hittills uppgått till 19% (16% före 2011).

Förutom skattehöjningar gäller det för alla boende inom EU – alltså inte bara för dem som bor i Frankrike, att erlägga CSG-avgifen på förtjänsten vid en fastighetsförsäljning: såväl boende i EU eller i Frankrike betalar hädanefter därför 34.5%.

Säljare av fast egendom boende utanför EU, t.ex. i USA, skulle fram till skatteändringen betala 33,33% i realisationsskatt. Regeringen har beslutat, att även i dessa fall pålägga CSG, vilket innebär att beskattningen på den totala intäkten uppgår till 48,9%.

Slutligen har skattesatserna för länder, som inte har några skatteavtal med Frankrike eller något annat samarbete, stigit till 65,5%.

Reduktionsperiod

Realisationsskatt och CSG reduceredes tidigare gradvis til 0% efter 15 års ägande enligt en linjär skala. Från den 1 februari 2012 är reduktionsperioden förlängd till 30 år på så sätt att skattereduktioner beviljas från det 5:e till det 30:e året. Säljes egendomen före 5 års ägandeskap betalas full skatt, medan försäljningen efter 30 års ägande inte beskattas alls. Dessutom är reduktionen numera progressiv.

Särregel fram till 1. september 2014

Regeringen har beslutat om en tillfällig skattelättnad för vinst vid försäljning av fritidsbostäder i Frankrike preliminärt för perioden 1. september 2013 och ett år fram. Huvuddragen är en gradvis skattelättnad på inkomst av kapital således, att det uppnås full skattefrihet efter 22 års ägandeskap i stället för nuvarande 30 år. Skattelättnaden börjar från det 6:e året. Gradvis sänkning af sociala avgifter (charges sociales) har dock lämnats oförändrat, dvs. 30 år.

Ramar för realisationsskatt

Köpeskillingen är per definition köpesumman plus notariatomkostnader (registreringsavgifter till den franska staten), vilka köparen ska reglera. Renoveringsarbeten kan medräknas mot uppvisande av hantverksfakturor. Dock under förutsättning att sådana arbeten verkligen har förhöjt egendomens värde. Det kan gälla förnyade installationer, hiss, utbyggnader och nya inredningar.

Däremot kan speciella arbeten med franskt statsbidrag, som redan godkänts och medfört skatteavdrag (t.ex. isoleringsarbeten eller solenergianläggningar) naturligvis inte tas med i beräkningen ännu en gång.

Renoveringskostnader för exempelvis ett nytt badrum eller nytt tak är per definition inte en förbättring ur skattemässig synpunkt, utan en renovering – oavsett hur tjusigt taket än må ha blivit.

Har säljaren ägt egendomen i mer än 5 år kan dess köpeskilling också uppjusteras med 15%. Det motsvarar en standardkorrektion av priset, som ska täcka diverse odokumenterade förbättringskostnader. Det krävs således ingen dokumentation för renoveringsarbetena för att ha rätt till korrektionen på 15%. Kan säljaren uppvisa dokumentation på genomförda förbättringar (räkninger och reell betalning) till ett belopp överstigande 15% (inte för underhåll), har man rätt att istället välja en konkret uppjustering. Man ska dock vare uppmärksam på, att en konkret uppjustering bedöms restriktivt, varför det krävs ett väldokumenterat underlag.

I försäljningens beskattningsunderlag görs avdrag för de utgifter som försäljningen inneburit. Detta gäller säljarens utgifter till fastighetsmäklare och omkostnader för de obligatoriska skadeanalyserna (på franska: les diagnostics), att jämföras med konsumentskyddslagen SRU (_Solidarité et au Renouvellement Urbains), som omfattar bl. a. förekomst av asbest, termiter (inte i alla kommuner), bly (egendomar före 1948), uppmätning i kvadratmeter av lägenheter, gas- och elinstallationer samt exponering i förhållande till naturkatastrofer. (Det sistnämnda låter dock mer dramatiskt än vad det är). Slutligen kan kostnader för annulering av inteckningar och andra panträtter på fastigheten dras av, vilka ska raderas vid ägarbytet.

Skatt betalas på skillnaden mellan inköps- och försäljningspris. Ju mindre gapet är dem emellan, ju mindre skatt. Även om det är av ringa tröst, ska man inte förglömma, att orsaken till att man betalar skatt är ju att man gjort en vinst.

Artiklen kan fritt användas mot angivelse av källa.

3 juni 2021

Kontoret har formellt samarbete med en advokatfirma i Malmö