MAXUS CABINET AVOCATS

Fransk Kapitalvindingsskat ”La Plus Value”

Af Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

Salg af helårsbolig (fr. résidence principal) i Frankrig er skattefrit. Hvornår har man en helårsbolig? Det er, når man er fast bosat i Frankrig og svarer fransk indkomstskat (impôts sur le revenu), og i øvrigt opfylder bopælskriterierne i § 4b i Code General des Impôts. Lovparagraffen opstiller objektive, men også subjektive støttedefinitioner som tilknytning, hjemsted for interesser m. m.

Derimod skal salg af feriebolig (fr. residence secondaire) undergå fransk beskatning af et provenu.

Aktuelle skattesatser

Kapitalvindingskat (fr. la plus value) for EU-bosatte uden for Frankrig udgør 19%, når en feriebolig sælges. Det er samme procentsatser, som betales af franskbosatte, der sælger en fritidsbolig i Frankrig.

Gennem flere år har det desuden været gældende for franskbosatte, at kapitalvindingsskat herudover tillægges sociale afgifter CSG, som er en forkortelse for Contribution Sociale Généralisée, og som til med 2017 udgjorde 15,5%. CSG er under præsident Macrons embedstid fra 2018 øget til 17,2%.

Herved er et samlet skattetræk på provenu ved salg af fast ejendom (kapitalvindingsskat og sociale afgifter) 36,2%, når der er tale om en fransk fritidsbolig, der sælges af sælgere bosat i Frankrig. Og principielt set kun 19%, når sælger er bosat i alle andre EU-lande end Frankrig. Men alligevel er det ikke sådan.

For en helheds skyld skal nævnes, at sælgere af fast ejendom bosiddende uden for EU, fx i Schweiz og i USA, skulle indtil 2014 betale betale 33,33% i kapitalvindingsskat, og ikke kun 19%. Med virkning fra 2015 nedsatte det franske parlament satsen til nu 19% for også lande uden for EU, og det indebærer, at man som sælger af en fritidsejendom i Frankrig og bosat fx i Schweiz eller i USA, mødes med samme beskatning som EU-bosatte.

En særlig fransk praksis

I lyset af, at fransk bosatte i forvejen betalte både kapitalvindingsskat og sociale afgifter ved salg af fritidsbolig, indførte Frankrig for år tilbage en praksis, hvorefter sælger af fast ejendom i Frankrig bosat udenfor Frankrig, men bosat i EU, også blev mødt med et krav om betaling af sociale afgifter (CSG), og endda til trods for, at sælgere i alle andre EU-lande i forvejen betaler sociale afgifter til deres bopælsland (ofte som en del af et samlet skattetræk).

EU-Domstolen tog den 26. februar 2015 stilling til om den franske opkrævning af sociale afgifter for bosiddende uden for Frankrig, jvnf. EU-Forordning 1408/71 (sygesikringssystemer), kunne forsvares. Det var EU-Kommissionen, der indbragte Frankrig for EU-Domstolen med påstand om diskrimination, idet sælgere af fritidsejendom bosat i andre EU-lande derved kom til at betale sociale afgifter to gange (til eget land og til Frankrig). EU-Domstolen kom rimeligvis frem til, at den franske praksis var uforenelig med en EUs regler, og pålagde Frankrig at stoppe.

Dommen indebar, at sælgere af fritidsejendom i Frankrig kunne tilbagesøge betalte sociale afgifter (CSG) for årene 2012, 2013 og 2014, og det respekterede Frankrig. Herefter kunne man forvente, at sælgere af fransk fritidsejendom, men bosat uden for Frankrig, udelukkende skulle betale 19% (kapitalvindingsskat). Men allerede kort efter dommen var afsagt, besluttede man sig fra fransk side at fortolke sociale afgifter (CSG) som en skat (og ikke en afgift), og eftersom skat er et nationalt anliggende i EU-landene, syntes Frankrig at kunne genindføre en beskatning overfor bosatte i andre EU-lande og svarende til samme niveau som sociale afgifter. Det franske skattevæsen nægtede at svare positivt på krav fra sælgere af fast ejendom i 2015 og i årene efter, og som anmodede om at få refunderet skat, der svarede til størrelsen af sociale afgifter, og sådan har det været lige siden. Selvom det vil være oplagt at begære den franske fortolkning behandlet på ny af EU-Domstolen synes ingen sag eller sager om dette emne at være på vej.

Derfor opretholdes i Frankrig en praksis ved salg af fritidsbolig, hvorefter der også i dag opkræves kapitalvindingsskat og en skat svarende til størrelsens af sociale afgifter, nemlig i alt 36,2%.

Der var en gang

For sælgere med fast bopæl i Danmark eksisterede der indtil 2009 en særlig favorabel undtagelse. Fortolkning af den daværende dansk-franske dobbeltbeskatningsaftale fra 1957 medførte, at sælgere af fransk fritidsbolig, men bosat i Danmark, var henvist til at afregne kapitalvindingsskat i Danmark - hvor gevinst på salg af almindelige fritidsboliger ikke beskattes, og der var den gang heller ikke krav om sociale afgifter (CSG). Tolkningsmaksimen ophørte efter den danske ensidige opsigelse af dobbeltbeskatningsaftalen. Fra 2009 indledtes et nyt og uafklaret skatteforhold mellem Danmark og Frankrig. Der består fortsat ingen aftale.

Til gengæld er det heldigvis nugældende fransk fortolkning at betragte Danmark som ethvert andet EU-land og opkræve en samlet skat på 36,2% (fordelt på kapitalvindingsskat 19% samt det som svarer til sociale afgifter på 17,2%). Og det er vel at mærke selvom Frankrig har beskatning op til 67,2% (50% i kapitalvindingsskat og 17,2% i sociale afgifter) af provenu ved salg af fast ejendom for bosiddende i lande, der ikke er indgået skatteaftaler med Frankrig.

I øvrigt er det uset, at to medlemslande i EU ikke har en aftale mellem sig. EU-Traktatens art. 293 forudsætter, at der skal eksistere aftaler medlemslandene i mellem for at undgå dobbeltbeskatningssituationer, også selvom senere tillæg til traktaten har blødet op for grundreglens stringens. Danmark har indtil videre ikke ønsket at oprette nogen form for aftale med Frankrig. Men det franske skatteministerium har i 2010 udarbejdet et cirkulære, der i nogen grad skattemæssigt afbøder diverse retslige problemstillinger, som fravær af en dobbeltbeskatninsgaftale uværgerligt afstedkommer.

Reduktionsperiode

Kapitalvindingsskat og det som svarer til sociale afgifter reduceredes tidligere gradvist til 0% efter 15 års ejerskab på en linær skala.

Den nugældende reduktionsperiode er 22 år for kapitalvindingsskat og 30 år for sociale afgifter således, at der ydes nedslag fra det 6. til 22. ejerår for kapitalvindingsskat og et nedslag fra det 6. til 30. ejerår for sociale afgifter. Sælges der inden for en ejerperiode af 5 år, er der fuld beskatning (36,2%), mens et salg efter 22 år respektive 30 år er skattefrit. Reduktion følger en omvendt progressiv skala, og det indebærer, at man får markant større fradrag jo længere tid, man venter med at sælge.

Grundlag for kapitalvindingsskat og sociale afgifter

Anskaffelsespris i skattemæssig sammenhænge er per definition handelspris forhøjet med notarudgifter (tinglysningsafgifter til den franske stat), hvilket er en omkostning, køber afholder. Forbedringsarbejder kan medregnes mod fremlæggelse af håndværkerregninger. Dog på betingelse af, at sådanne arbejder reelt set har forhøjet ejendommens værdi. Det kan til eksempel være forbedrende installationer, elevator, udvidelser og nye indretninger.

Derimod kan særlige franske statsstøttede arbejder, som allerede har været mødt med et fransk skattefradrag (fx isoleringsarbejder eller solfangeranlæg) naturligvis ikke medregnes endnu engang.

Renoveringsomkostninger til fx et nyt badeværelse eller et nyt tag er per definition ikke en forbedring i skattemæssig forstand, men at forstå som renovering - uanset hvor flot taget end måtte blive.

Der kan vælges mellem to metoder for beregning af kapitalvindingsskat og sociale afgifter. Enten foretager man en konkret beregning eller også kan man vælge at opjustere anskaffelsespris (det, som også hedder korrigeret anskaffelsespris) med en standardkorrektion på 15% af købsprisen. Der kræves derfor ikke dokumentation for at nyde godt af sidstnævnte.

Kan man som sælger fremlægge dokumentation (regninger og at betaling har fundet sted) for et afholdt beløb, der svarer til mere end 15% forbedringsudgifter, kan det være fordelagtigt i stedet for standardkorrektion at vælge denne metode. Man skal dog være opmærksom på, at en konkret opjustering fortolkes indskrænkende, hvorfor underlaget skal være veldokumenteret.

Anskaffelsesprisens skattegrundlag fratrækkes også udgifter til salgsomkostninger. Det drejer sig om sælgers honorar til ejendomsmægler og omkostninger til de obligatoriske tekniske sælgerrapporter (på fransk: les diagnostics), jævnfør forbrugerbeskyttelsesloven SRU (Solidarité et au Renouvellement Urbains), som omfatter bl. a. undersøgelser for asbest, termitter (ikke alle kommuner), bly (ejendomme fra før 1948), opmåling af kvadratmeter i ejerlejligheder, gas- og elinstallationer samt eksponering i forhold til naturkatastrofer (sidstnævnte lyder mere dramatisk end, det er tilfældet). Endelig kan fratrækkes omkostninger til aflysning af pant og andre hæftelser på ejendommen, der skal slettes ved ejerskifte.

Forskelsbeløbet mellem korrigeret anskaffelses- og salgspris betales der kapitalvindingsskat og sociale afgifter af. Jo mindre gabet er mellem de to, jo mindre skat. Det kan være hensigtsmæssigt, at planlægge skødetidspunkt for salg efter årsdato for af oprindeligt køb, og dermed opnå yderligere reduktion (et nyt skatteår).

Selvom det nok er en ringe trøst, så må man bære i erindring, at årsagen til der betales skat trods alt skyldes, at der er opnået en fortjeneste.

Artiklen kan frit anvendes mod angivelse af kilde.

22. november 2018

Maxus Cabinet d´Avocats
Palais Maréchal Joffre
20, Rue de Congrès
06000 Nice
France