Fransk Kapitalvindingsskat - La Plus Value

Af Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

Salg af helårsbolig (fr. résidence principal) i Frankrig er skattefrit. Hvornår har man en helårsbolig? Det er tilfældet, når man er fast bosat i Frankrig og svarer fransk indkomstskat (fr. impôts sur le revenu), og i øvrigt opfylder bopælskriterierne i § 4b i Code General des Impôts. Lovparagraffen opstiller objektive, men også subjektive støttedefinitioner som tilknytning, hjemsted for interesser m. m.

Derimod skal salg af feriebolig (fr. residence secondaire) undergå fransk kapitalvindingsbeskatning af et provenu, det vil sige: forskel mellem anskaffelsespris og salgspris.

Aktuelle skattesatser

Kapitalvindingsskat (fr. la plus value) for en sælger bosat i EU, men uden for Frankrig udgør 19%, når en feriebolig sælges. Det er samme procentsatser, som betales af franskbosatte, der sælger en fritidsbolig i Frankrig.

Gennem nogle år har det desuden været gældende for franskbosatte, at kapitalvindingsskat herudover tillægges sociale afgifter CSG, som er en forkortelse for Contribution Sociale Généralisée, og som siden 2018 blev øget til 17,2%.

Herved er et samlet skattetræk på provenu ved salg af fast ejendom (kapitalvindingsskat og sociale afgifter) på 36,2%, når der er tale om en fransk fritidsbolig, der sælges af en sælger bosat i Frankrig. Og principielt set kun 19%, når sælger er bosat i andre EU-lande end Frankrig. Men alligevel er det ikke sådan.

For en helheds skyld skal nævnes, at sælgere af fast ejendom bosiddende uden for EU, fx i Schweiz og i USA, skulle tidligere betale 33,33% i kapitalvindingsskat, og ikke kun 19%. Med siden 2015 nedsatte Frankrig satsen til nu 19% for også lande uden for EU, og det indebærer, at man som sælger af en fritidsejendom i Frankrig og bosat fx i Schweiz eller i USA, mødes med samme beskatning som EU-bosatte.

En særlig fransk praksis

I lyset af, at fransk bosatte i forvejen betalte både kapitalvindingsskat og sociale afgifter ved salg af fritidsbolig, indførte Frankrig en periode en praksis, hvorefter sælger af fast ejendom i Frankrig bosat udenfor Frankrig, men bosat i EU, også blev mødt med et krav om betaling af sociale afgifter (CSG), og endda til trods for, at sælgere i alle andre EU-lande i forvejen betaler sociale afgifter til deres bopælsland (ofte som en del af et samlet skattetræk).

EU-Domstolen tog den 26. februar 2015 stilling til den franske opkrævning af sociale afgifter for bosiddende uden for Frankrig, jvnf. EU-Forordning 1408/71 (sygesikringssystemer). Det var EU-Kommissionen, der dengang indbragte Frankrig for EU-Domstolen med påstand om diskrimination, idet sælger af fritidsejendom bosat i andre EU-lande derved kom til at betale sociale afgifter to gange (til eget land og til Frankrig). EU-Domstolen kom rimeligvis frem til, at den franske praksis ikke var forenelig med en EUs regler, og pålagde Frankrig at stoppe.

Dommen indebar, at sælgere af fritidsejendom i Frankrig kunne tilbagesøge betalte sociale afgifter (CSG), og det respekterede Frankrig. Herefter kunne man forvente, at sælgere af fransk fritidsejendom, men bosat uden for Frankrig, udelukkende skulle betale 19% (kapitalvindingsskat). Men allerede kort efter dommen var afsagt, besluttede man sig fra fransk side at fortolke sociale afgifter (CSG) som en skat (og ikke en afgift), og eftersom skat er et nationalt anliggende i EU-landene, syntes Frankrig at kunne genindføre en beskatning overfor bosatte i andre EU-lande og svarende til samme niveau som sociale afgifter.

Derfor opretholdes i Frankrig en praksis ved salg af fritidsbolig, hvorefter der også i dag opkræves kapitalvindingsskat og en skat svarende til størrelsens af sociale afgifter, nemlig i alt 36,2%.

Reduktionsperiode

Kapitalvindingsskat og det som svarer til sociale afgifter reduceredes tidligere gradvist til 0% efter 15 års ejerskab på en lineær skala.

Den nugældende reduktionsperiode er 22 år for kapitalvindingsskat og 30 år for sociale afgifter således, at der ydes nedslag fra det 6. til 22. ejerår for kapitalvindingsskat og et nedslag fra det 6. til 30. ejerår for sociale afgifter. Sælger man inden for en ejerperiode af 5 år, er der fuld beskatning (36,2%), mens et salg efter 22 år respektive 30 år er skattefrit.

Reduktion følger en omvendt progressiv skala, og det indebærer, at man får markant større fradrag jo længere tid, man venter med at sælge.

Grundlag for kapitalvindingsskat og sociale afgifter

Anskaffelsespris i skattemæssige sammenhænge er per definition handelspris forhøjet med notarudgifter (primært tinglysningsafgifter til den franske stat), hvilket er en omkostning, køber afholder. Forbedringsarbejder kan medregnes mod fremlæggelse af håndværkerregninger. Dog på betingelse af, at sådanne arbejder reelt set har forhøjet ejendommens værdi. Det kan til eksempel være forbedrende installationer, elevator, udvidelser og nye indretninger.

Derimod kan særlige franske statsstøttede arbejder, som allerede har været mødt med et fransk skattefradrag (fx isoleringsarbejder eller solfangeranlæg) ikke anvendes endnu engang.

Renoveringsomkostninger til fx et nyt badeværelse eller et nyt tag er per definition ikke en forbedring i skattemæssig forstand, men at forstå som renovering - uanset hvor flot taget end måtte blive.

Der kan vælges mellem to metoder for beregning af kapitalvindingsskat og sociale afgifter.

Enten foretager man en konkret beregning eller også vælger man at opjustere anskaffelsespris (det, som også hedder korrigeret anskaffelsespris) med en standardkorrektion på 15% af købsprisen. Der kræves ikke dokumentation for at nyde godt af sidstnævnte.

Kan man som sælger fremlægge dokumentation (regninger og at betaling har fundet sted) for et afholdt beløb, der svarer til mere end 15% forbedringsudgifter, kan det være fordelagtigt i stedet for standardkorrektion, at vælge denne metode. Man skal dog være opmærksom på, at en konkret opjustering fortolkes indskrænkende, hvorfor underlaget skal være veldokumenteret.

Anskaffelsesprisens skattegrundlag fratrækkes også udgifter til salgsomkostninger. Det drejer sig om sælgers honorar til ejendomsmægler og omkostninger til de obligatoriske tekniske sælgerrapporter (på fransk: les diagnostics), jævnfør forbrugerbeskyttelsesloven SRU (Solidarité et au Renouvellement Urbains), som omfatter bl. a. undersøgelser for asbest, termitter (ikke alle kommuner), bly (ejendomme fra før 1948), opmåling af kvadratmeter i ejerlejligheder, gas- og elinstallationer samt eksponering i forhold til naturkatastrofer (sidstnævnte lyder mere dramatisk end, det er tilfældet). Endelig kan fratrækkes omkostninger til aflysning af pant og andre hæftelser på ejendommen, der skal slettes ved ejerskifte.

Forskelsbeløbet mellem korrigeret anskaffelses- og salgspris betales der kapitalvindingsskat og sociale afgifter af. Jo mindre gabet er mellem de to, jo mindre skat.

Det kan være hensigtsmæssigt at planlægge skødetidspunkt for salg efter årsdato for af oprindeligt køb, og dermed opnå yderligere reduktion (et nyt skatteår).

Selvom det er en ringe trøst, så må man bære i erindring, at årsagen til der betales skat trods alt skyldes, at der er opnået en fortjeneste.

Artiklen kan frit anvendes mod angivelse af kilde.

23. januar 2026