MAXUS CABINET AVOCATS

Bostadsköp i Frankrike

av Max Ulrich Klinker, advokat och avocat

När man tittar på hus i Frankrike, bör man vara medveten om, att fastigheten kan vara till salu hos flera fastighetsmäklare samtidigt. Det är vanligt, att ägaren anlitar flera fastighetsmäklare för att sälja sitt hus. Förbered besöken - franska mäklare har vanligtvis stängt under veckoslut och på kvällstid.

Det förekommer inget krav på besiktningsrapporter i Frankrike. Säljaren är endast förpliktad att låta göra enklare utredningar. (Dessa är gas- og el-installationer, energiförsörjning, förekomst av termiter, av asbest m. m.). I Frankrike köper man huvudsakligen en fastighet i befintligt skick. Det finns förvisso undantagsregler och visst skydd vid köp av fastigheter, som inte är mer än tio år gamla. Köparen övertar vid överlåtelsen det fulla ansvaret för egendomens skick och förpliktelser. Därför kan det vara fornuftigt att låta genomföra en egen byggnadsteknisk besiktning. Köksinredningar och hårda vitvaror ingår endast vid specifika avtal som preciseras i köpekontraktet.

Påpekas bör att den offentliga sektorn har förköpsrätt på nästan all egendom. Detta innebär, att staten skall ha erbjudits egendomen, när köpekontraktet undertecknas. Detta har en preventiv effekt i de fall en egendom säljes till ett mycket lågt pris – eftersom den till exempel även betalas med svarta pengar. Risken finns då att staten köper upp egendomen till både säljarens och köparens exasperation.

Köparen har rätt att häva köpet inom tio dagar (tidigare sju dagar). Detta ska inte uppfattas som en möjlighet att återuppta förhandlingarna, utan uteslutande att helt kunna dra sig tillbaka. Det är därför av vikt, att alla villkor nedtecknats innan avtalet signeras, även om det är kostnadsfritt att upphäva detsamma. Liksom i Sverige är man juridiskt bunden av sitt löfte (köpekontrakt). Så detta ska upprättas först när man som köpare är helt klar.

I Frankrike är det notarien som sköter den offentliga registreringen. Oftast representerar denne både säljarens och köparens intressen. Det är viktigt, att överlåtelsen får precis den utformning som köparen begärt och avtalat, vilket i sin tur innebär att ett köpekontrakt lätt kan utgöra 20 – 30 sidor.

Den yttre ramen för tillträdesdag tas upp i köpekontraktet. Lagfartsbeviset tillfaller köparen den dag notarien undertecknar kontraktet, och inte ”den 1 juli kl 12.00” som kan avtalas i Sverige.

Skulle flera personer vilja gå samman och köpa bostad, eller om man har ett komplicerat familjeförhållande, eller om man på bästa sätt vill tillvarata arvingarnas intressen, kan det vara fördelaktigt att upprätta ett franskt bolag SCI (Société Civile Immobilière). Ett sådant är enkelt att sköta och har bl.a. den fördelen, att varje ägare namnges med sin andel, vilken betraktas som lös egendom och behandlas enligt svensk arvsrätt, om ägarna är bosatta i Sverige.

Vad kan en skandinavisk advokat specialiserad i fransk lagstiftning hjälpa till med ?

Rent principiellt är det ovanligt att fastighetshandel ingår i en advokats yrkesutövande i Frankrike. Emellertid kan det vara förnuftigt att konsultera en advokat för att:

  • Förhandla om ett köpekontrakt på orten. Både med hänsyn till pris och krav.
  • Undersöka om stadsplanerna innehåller punkter, som har inflytande på egendomen.
  • Hjälpa till med att erhålla vissa tillstånd, som till ex. att utnyttja ett garage eller att bygga en swimmingpool.
  • Bistå med försäkring om att den efterlevandes situation vid dödsfall blir den bästa möjliga – eventuellt med franskt äktenskapsförord och testamente.
  • Utvärdera om ägandet är mer fördelaktigt i bolagsform (SCI) och då upprätta ett sådant bolag med svensk översättning av stadgarna.
  • Säkra nästa generations övertagande av egendomen på bästa möjliga villkor.
  • Genomgå kontraktsutkastet och framföra förslag om ändringar. Även för en fransktalande kan avtalet vara svårt att tyda på grund av många specialuttryck och det juridiska innehållet.
  • Genomföra transaktionen utan att köparen behöver åka till Frankrike för att personligen träffa notarien och bekosta dennes översättare. Meddelst fullmakt kan advokatens företrädande bestyrkas.
  • Rådgiva om beskattningsregler mellan Sverige och Frankrike i samarbete med ett svenskt advokatkontor.

Den befintliga artikeln kan fritt användas med vederbörlig information om källan.

18 april 2017

Maxus Cabinet d´Avocats
Palais Maréchal Joffre
20, Rue de Congrès
06000 Nice
France