Bolighandel i Frankrig

af Max Ulrich Klinker, Advokat og Avocat

Når man ser på hus eller lejlighed i Frankrig, skal man være opmærksom på, at samme bolig sagtens kan være til salg hos flere ejendomsmæglere på en gang. Det er almindeligt, at sælger har flere ejendomsmæglere på salgsopgaven samtidigt.

Der findes intet krav om tilstandsrapport i Frankrig, altså en udførlig teknisk gennemgang, som man kender det fra Danmark, og ikke sjældent ligger ejendomsmæglere inde med kun få oplysninger om ejendommen, udover fotos og beskrivelse.

I Frankrig er sælger kun forpligtet til at lade enkle undersøgelser foretage, de såkaldte diagnostics. De omfatter gas- og elinstallationer, energimærke, forekomst af termitter, af asbest og en række af flere punkter, som for udenforstående fejlagtigt kan efterlade indtryk af at være mere oplysende, end de faktisk er.

Det kan derfor være fornuftigt at foranledige sin egen byggetekniske gennemgang.

Køkken og hårde hvidevarer medfølger kun, hvis det specifikt aftales.

Ejendomme i Frankrig handles i det væsentlige som beset. Selvom der er undtagelsesregler og endda nogen beskyttelse for ejendomsarbejder, der er udført for mindre end ti år siden, overtager køber som udgangspunkt det fulde ansvar for ejendommens stand og pligter.

Det første led i købsprocessen – altså før en købsaftale oprettes, er afgivelse af et købstilbud (fr. offre d´achat). Det kan ske ved at udfylde en særlig formular eller skriftligt på anden måde. Somme tider forløber en mægler sig og fortæller køber, at man frit kan fortryde eller at det ikke er forpligtende at byde. Strengt taget er det korrekt, fordi køber eller købers advokat forholdsvis let kan trække sig fra en ejendomshandel i denne tidlige fase. Men som i Skandinavien er man juridisk bundet af sit løfte (af sit købstilbud). Så det bør man give, når man som køber er klar.

Skal man som køber forhandle pris? Det må komme an på en konkret vurdering i den enkelte købssituation. Overordnet set er franskmænd lige så ivrige til at forhandle som man er i Danmark

Når sælger og køber er blevet enige om de vigtigste forhold, er man klar til at oprette en købsaftale (fr. promesse de vente). Det sker bedst ved advokat eller på et notarkontor, selvom også ejendomsmæglere iblandt tilbyder at oprette aftaler.

Det er i denne fase – forud for oprettelse af en købsaftale – at man som køber kan danne sig et overblik over ejendommens egentlige forhold: lokalplaner, eksisterende gæld- og pant, ejerforeningens økonomi (sidstnævnte gælder for lejlighed eller hus beliggende i domæner), og diskutere indholdet af de fremkomne oplysninger mellem sælger og køber, og eventuelt indlede nye prisforhandlinger.

Eftersom digitalisering er mindre udbredt i Frankrig sammenlignet med Danmark, skal advokat eller notar ofte skrive til de forskellige instanser.

I Frankrig fungerer instansen notarkontor som en slags tinglysningsdommer. Sælger og køber kan vælge samme notarkontor eller hver deres egen notar. Der ikke ekstraomkostninger forbundet med to notarer på samme sag. Det er vigtigt, at købsaftale og senere skøde får præcis den juridiske udformning, som køber ønsker sig, En købsaftale kan sagtens være 30 til 50 sider langt foruden bilag.

Først nu er tidspunktet kommet for at sætte sin underskrift.

I købsaftalen aftales en ydre ramme for overtagelsestidspunkt. For skøde opnår køber først den dag, som notarkontoret opretter det, og ikke « den 1. juli kl. 12.00 », som man kan aftale det i Danmark.

Køber har fortrydelsesret på ti dage efter en købsaftale er underskrevet. Det skal ikke forstås som mulighed for at genåbne forhandlingerne, men udelukkende for at kunne træde helt tilbage. Det er derfor vigtigt, at alle betingelser er på plads, inden man sætter sin underskrift på en købsaftale, selvom det er økonomisk frit at fortryde.

I Frankrig har det offentlige forkøbsret (fr. préemption) til næsten alle ejendomme. Det vil sige, at kommunen skal have ejendommen tilbudt, når en købsaftale er underskrevet. Det har den præventive virkning, at hvis en ejendom er aftalt solgt til en meget lav pris – fordi der måske betales med også sorte penge, kan man risikere at kommunen udnytter sin forkøbsret og køber ejendommen til både sælgers og købers forbitrelse. For ejendomme beliggende i landbrugs- eller skovområder har den statslige landbrugsorganisation SAFER også forkøbsret.

Hvis flere ønsker at købe sammen, hvis man har kompliceret familieforhold eller, hvis man ønsker at betænke sine arvinger bedst muligt, kan det være en god idé at overveje at oprette et fransk ejendomsinteressantskab SCI (Société Civile Immobilière). Det er enkelt at håndtere og fordelene er, at det er nemt at skifte ejere ud og at andelene betragtes som løsøre.

Hvad kan en skandinavisk advokat med speciale i fransk lovgivning hjælpe med?

Principielt set er man ikke forpligtet til at benytte en advokat til at købe fast ejendom i Frankrig. Er man selv fortrolig med det franske sprog og fransk ret, kan man selv arrangere sig.

Det kan imidlertid være fornuftigt at konsultere en advokat til at:

1. Forhandle en købsaftale på plads. Både med hensyn til pris og vilkår.
2. Undersøge om lokalplaner indeholder punkter, der har indflydelse på ejendommen.
3. Hjælpe med at opnå tilladelser til fx. at udnytte en garage eller bygning af swimmingpool.
4. Bistå med at sikre, at den længstlevende ved et dødsfald sikres bedst muligt, eventuelt med fransk fordelsægtepagt og testamente.
5. Vurdere om ejerskab bedst skal finde sted i selskabsform (SCI) og stifte selskab med oversættelse af vedtægterne.
6. Sikre næste generations overtagelse af ejendommen på bedst mulige vilkår.
7. Fremsætte krav på købers vegne til indhold i købsaftale og skøde,
8. Gennemgå skødeudkast for køber. Selv for en franskkyndig kan det være svært at tyde indholdet på grund af mange specialudtryk og det juridiske indhold.
9. Ekspedere bolighandlen uden at køber behøver at tage til Frankrig for at aflægge notarkontoret besøg og betale for en af notaren bestilt oversætter. Advokaten kan foretage ekspeditionen med fuldmagter.
10. Rådgive om beskatningsregler.

Artiklen kan frit gengives med anførelse af kilde.

Nice, 17. december 2025