MAXUS CABINET AVOCATS

Bolighandel i Frankrig

af Max Ulrich Klinker, Advokat og Avocat

Når man ser på hus i Frankrig skal man være opmærksom på, at samme hus sagtens kan være til salg hos flere ejendomsmæglere på en gang. Det er almindeligt, at sælger har flere ejendomsmæglere på salgsopgaven samtidigt. Gå ikke forgæves - franske mæglere har normalt lukket i weekend og aften.

Der findes ingen krav om tilstandsrapporter i Frankrig. Sælger er kun forpligtet til at lade enkle undersøgelser foretage. (Det er gas- og el-installation, energimærke, forekomst af termitter, af asbest m. m.). Ejendomme i Frankrig handles i det væsentlige som beset. Selvom der er undtagelsesregler og endda nogen beskyttelse for ejendomme yngre end ti år, overtager køber som udgangspunkt det fulde ansvar for ejendommens stand og pligter. Det kan derfor være fornuftiget at foranledige sin egen byggetekniske gennemgang. Køkken og hårde hvidevarer medfølger kun, hvis dette er specifikt aftalt i købsaftalen.

Bemærk, at i Frankrig har det offentlige forkøbsret til næsten alle ejendomme. Det vil sige, at staten skal have ejendommen tilbudt, når en slutseddel er underskrevet. Det har den præventive virkning, at hvis der en ejendom bliver solgt til en meget lav pris – fordi der fx betales med også sorte penge, kan man risikere at staten køber ejendommen til både sælgers og købers forbitrelse.

Køber har fortrydelsesret på ti dage (tidligere syv dage). Det skal ikke forståes som mulighed for at genåbne forhandlingerne, men udelukkende for at kunne træde aldeles tilbage. Det er derfor vigtigt, at alle betingelser er på plads inden underskrift sættes, selvom det er gratis at fortryde. Og som i Skandinavien er man juridisk bundet af sit løfte (købstilbud). Så dette skal først gives, når man som køber er helt klar.

I Frankrig fungerer notaren som tinglysningsdommer. Oftest varetager denne både sælgers og købers interesser. Det er vigtigt, at skødet får præcis den udformning, som køber ønsker sig og har aftalt, navnlig henset til, at et skøde sagtens kan være 20 – 30 sider langt.

I købsaftalen aftales en ydre ramme for overtagelsestidspunkt. For skøde får man den tilfældige dag, som notaren skriver det, og ikke « den 1. juli kl. 12.00 », som man kan aftale det i Danmark.

Hvis flere ønsker at købe sammen, hvis man har kompliceret familieforhold eller, hvis man ønsker at betænke sine arvinger bedst muligt, kan det være en god idé at overveje at oprette et fransk selskab SCI (Société Civile Immobilière). Det er enkelt at håndtere og fordelene er, at det er nemt at skifte ejere og at andelene betragtes som løsøre, der kan behandles efter danske arveregler, hvis ejerne er bosat i Danmark.

Hvad kan en skandinavisk advokat med speciale i fransk lovgivning hjælpe med ?

Principielt set er der ikke brug for en advokat til at købe fast ejendom i Frankrig. Det kan imidlertid være fornuftigt at konsultere en advokat til at :

  1. Forhandle en købsaftale på plads. Både med hensyn til pris og til betingelser.
  2. Undersøge om lokalplaner indeholder punkter, der har indflydelse på ejendommen.
  3. Hjælpe med at opnå tilladelser til fx. at udnytte en garage eller bygning af swimmingpool.
  4. Bistå med at sikre, at den længstlevende ved et dødsfald sikres bedst muligt – eventuelt med fransk ægtepagt og testamente.
  5. Vurdere om ejerskab bedst skal finde sted i selskabsform (SCI) og stifte selskab med oversættelse af vedtægterne.
  6. Sikre næste generations overtagelse af ejendommen på bedst mulige vilkår.
  7. Gennemgå skødeudkast og fremsætte ændringer. Selv for en franskkyndig kan det være svært at tyde på grund af mange specialudtryk og det juridiske indhold.
  8. Ekspediere bolighandlen uden at køber behøver at tage til Frankrig for at aflægge notaren besøg og betale for en af notaren bestilt oversætter. Advokaten kan foretage ekspeditionen med fuldmagter.
  9. Rådgive om beskatningsregler.

Artiklen kan frit gengives med anførelse af kilde.

Nice, 29. januar 2019

Maxus Cabinet d´Avocats
Palais Maréchal Joffre
20, Rue de Congrès
06000 Nice
France