Fransk investering på varma breddegrader

Skattefinansierad förmögenhet

Av advokat och avocat Max Ulrich Klinker, Nice

Då man är fast bosatt och skattebetalare i Frankrike finns det möjligheter för en annorlunda form av investering utanför aktier eller förmögenhetsförvaltning. Man kan nämligen skapa sig en skattefri förmögenhet under palmernas sus.

Sankt Thomas, Sankt Jan och Sankt Croix var en gång Danska Västindien. Dannebrog ströks från öarna den 31 mars 1917 efter försäljning till Amerikas Förenta Stater. Öarna tycks inte i dag vara ett naturligt semestermål för danskar. Däremot är de vackra franska öarna Martinique och Gaudeloupe i närheten av det gamla Danska Västindien ett alternativ. De omfattas av det franska rättsväsendet, man betalar med Euros och mobiltelefonen har fransk mottagning. Man är inom Frankrikes gränser och därför också inom EU.

Den speciella Giradin-lagen(*) från 2003 (lag nr. 2003-660 av den 21 juli 2003) har till syfte att främja bostadsbyggande i franska utomeuropeiska territorier. På franska heter dessa utomeuropeiska departement DOM/TOM, vilket är en förkortning av Domaine Outre Mer och Terrain Outre Mer. Begreppet är en beteckning för alla Frankrikes beskickningar utanför själva moderlandet (l´hexagone eller France Métropolitain). Réunion i närheten av Madagascar, Tahiti i Polynesien och Nya Guinea i Sydamerika är andra exempel. Giradin-lagen är ett uttryck för att investeringar i de utomeuropeiska departementen är ett ständigt huvudbry för den franska staten. Staten hoppas således kunna uppmuntra fransmän att indirekt stötta den lokala ekonomin i DOM/TOM, vilken ofta är mindre stabil. Om man uppskattar varmt klimat, stränder med kritvit sand och kokospalmer, kan det vara idealiskt att investera i de utomeuropeiska territorierna. Nästan oavsett vilket projekt man har – köp i avsikt att bosätta sig eller för att hyra ut, kan det betraktas som en mycket fördelaktig affär ur skattemässig synpunkt.

Enligt tradition stöder Frankrike vissa departement i form av skatteavdrag. Giradin-lagen är en förbättring av de tidligare Pons och Paul-lagarna() beträffande DOM/TOM. I det franska moderlandet har man hittills tillämpat Robien-lagen (I och II) och den populära Borloo-lagen(), som upphörde 2010, och som inte på långt när har så stora skattemässiga fördelar i jämförelse med Giradin-lagen.

Var ska man investera ?

Man kan överväga att köpa en fast egendom i ett av följande områden: Guadeloupe och Martinique, Saint-Martin, Réunion, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nya Kaledonien, Franska Polynesien, Wallis-och-Fortuna eller på de Franska Sydliga och Antarktiska Territorierna (i sistnämnda fall kan det vara ont om palmer…). På så sätt kan man utnyttja bestämmelserna i Giradin-lagen. Storleken på den skattemässiga fördelen är beroende av huruvida man köper för eget boende eller för uthyrning, då uthyrning ger det största avdraget.

Investering i avsikt att bosätta sig ”Résidence Principale Giradin”

Om man beslutar sig for att flytta till tropikerna, kan man köpa en ny bostad (eller uppföra en bostad). Skulle man använda den som fast bostad, blir skattevradraget 25% på köpesumman över 10 år, vilket motsvarar ett årligt avdrag på 2,5%.

Man ska dock vara uppmärksam på, att avdraget uträknas på basis av ett maximalt pris, som 2011 ligger på 2.437,99 Euros per m2 oavsett var i DOM/TOM man köper.

Om man har för avsikt att bosätta sig och t.ex. köper en lägenhet i ett område på 100 m2 blir avdraget 60.950,00 Euros (2.437,99 Euros x 25 m2 – 25% av 100 m2). Det motsvarar ett årligt skatteavdrag på 6.095,00 Euros.

För en person är det största antal m2 som kan dras av 65 m2, för ett par 77 m2, för tre personer 90 m2 och därefter 12 m2 per person.

Uthyrning i fri zon ”Défiscalisation Giradin Classique”

Man kan uppnå ett större skattemässigt avdrag vid investering för uthyrning. Det vill säga att man förblir boende i Hexagonen (i själva Frankrike).

I den fria zonen – där husuthyrning kan avtalas fritt mellan parterna, gäller det att om man önskar köpa i syfte att omedelbart hyra ut bostaden för att senere själv överta egendomen, ska en hel del villkor uppfyllas:

Man ska hyra ut egendomen (omöblerad) i minst fem år till en person, som ej är närstående och som nyttjar densoml sin fasta bostad (det vill säga, att man inte kan hyra ut till en släkting). Men det förekommer inga förordningar beträffande en övre gräns för hyran eller hyresgästens ekonomiska säkerhet (fransk regel). Man kan därför förhållandevis fritt bestämma hyresvillkoren.

På det skattemässiga planet är det en fördelaktig affär, eftersom man uppnår ett skatteavdrag på 40% av bostadens anskaffningspris över fem år, det vill säga 8% per år. Det maximala avdraget är 2.437,99 Euros per m2 (2011). Den yta som ska tas i beaktande är den boyta, som under vissa omständigheter kan tilföras golvytan (verandor och liknande) inom en övre gräns av 14 m2.

Man ska dock vara uppmärksam på att avdraget uträknas på basis av ett maximalt pris, som 2011 ligger på 2.437,99 Euros per m2, dock högst 30% av egendomens yta oavsett var i DOM/TOM man köper.

Dessutom förekommer två villkor: 1. Egendomen ska vara nybyggd och 2. den ska hyras ut i minst fem år för att kunna åtnjuta ett årligt skatteavdrag på 6%.

Om man för uthyrning köper en lägenhet i ett område på 100 m2 utgör avdraget 73.140,00 Euros (2.437,99 Euros x 30 m2 (30% av ytan), som fördelas över fem år.

Uthyrning i mellanliggande zon ”Défiscalisation Giradin Secteur Intermédiaire”

I den mellanliggande zonen ska man förplikta sig att hyra ut bostaden omöblerad i sex år till en person, som nyttjar den som sin fasta bostad. Inte heller i detta fall kan hyresgästen vara en närstående.

Man kan i den mellanliggande zonen få ett ännu högre skatteavdrag. Här ligger det på 50% (taket är detsamma som tidigare nämnts beträffande den fria zonen) i över fem år. Det vill säge 10% per år.

Här finns dock en övre gräns för fastställande av hyresnivån och beträffande förhyrarens ekonomiska förhållande. Den årliga hyran per beboelig m2 ska ej överstiga 12,99 Euros (exklusive diverse utgifter som skatter och underhåll).

Den yta som ska tas i beaktande är återigen boendeytan. Till denna yta kan man också här tillräkna t.ex. terrassens yta, men är fortfarande begränsad; här 14 m2.

Det existerar ännu en möjlighet att optimera sin investering när det gäller uthyrning. Såväl i den fria som i den mellanliggande sektorn. Det berör köp i ett känsligt stadsområde, vilket typiskt är den äldre stadsdelen och där renoveringsarbeten m. m. är underställda stränga krav till områdets historia och ursprungliga utseende. I känsliga stadsdelar kan man uppnå ett extra skatteavdrag på 10%, och här krävs inte bara att investeringen ska vara en nybyggnation.

För alla egendomar gäller det att ett extra skatteavdrag på 4% kan göras om fastigheten blir självförsörjande på förnybar energi, t.ex. genom installation av solfångare.

Avgör själv

Ett är skatten, ett annat är läget och de egna målsättningarna. Man ska inte slutgiltigt låta sig förblindas av enbart skattemässiga fördelar. Det rekommenderas att resa till ett påtänkt investeringsområde och själv värdera lämpligheten. I gengäld kan man med Giradin-lagen fördelaktigt anskaffa en exotisk bostad eller ett semesterhem.

(*) Lagar i Frankrike namnges ofta efter den parlamentsmedlem eller minister, som har genomfört en lag. I detta fall Madame Brigitte Giradin, (född 1953), minister under Jean-Pierre Raffarin och Dominique de Villepin.

Den befintliga artikeln kan fritt användas med vederbörlig information om källan.

11 juni 2011