MAXUS CABINET AVOCATS

Udstykning af grund - Frankrig

Af Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

Hvordan udstykker man fast ejendom i Frankrig ?

Før man går i gang med et projekt, bør man foretage indledende knæbøjninger og som det første må man henvende sig på det lokale rådhus for at undersøge, hvilke regler der gælder i kommunen, og om det jordlod man har i tankerne overhovedet kan bebygges. Man bør undersøge, om der kræves en mindsteafstand til skel, afstand til vej og afstand mellem to bebyggelser. Er der en maksimal bebyggelsesgrad, forkortet til COS - Coefficient d´Occupation des Sols, og hvor højt må der bygges? I praksis finder man flest svar i lokalplanen, på fransk omtalt som PLU, der er en forkortelse for Plan Local d´Urbanisme og i bebyggelsesplanen, POS, der er en forkortelse af Plan d´Occupation des Sols, hvis de er eksisterer i den pågældende kommune. Man kan enten henvende sig direkte eller søge hjælp hos en landmåler (fr. géomètre-expert).

Hvis grunden er beliggende i en udstykning - det kunne være et domæne, skal man desuden gennemgå regler og vedtægter for ejerforeningen, idet de øvrige ejeres godkendelse kan være nødvendig.

Den optimale udstykning

Efter disse indledende undersøgelser, bør man ikke udsætte kontakt til en landmåler længere. Han kan frit fastsætte sit honorar, og som beregnes ud fra den tid der er medgået og opgavens kompleksitet. Landmåleren har inden en opgave påtages, pligt til at udarbejde et overslag (fr. devis), der som regel er gratis. Man kan sagtens spørge efter tilbud hos flere. Landmålerens første opgave består i at sætte sig ind i projektet og bekræfte, om det kan gennemføres. Han sikrer sig, at en udstykning af grunden vil være i overensstemmelse med lokalplanen (PLU) og eventuelle servitutter, og om udstykning kan gennemføres i forhold til grundens topografi. Han skal også undersøge tilkørselsforhold, tilslutning til kloak etc.

Landmåleren skal i det hele taget gå ind i projektets detaljer og tage stilling til alt, der kan have betydning: skrånende grund, skråning langs vejen, højspændingsledninger hen over grunden, gasdistributionsnet i nærheden etc. Checklisten er lang. Måden grunden opdeles på er også vigtig, eftersom den bestemmer de kommende bygningers placering. Landmåleren skal derfor være opmærksom på rørledninger, hvis sådanne går gennem grunden, men også tage stilling til den kommende udsigt over ejendommen eller til elkabler, der måtte gå henover byggegrunden.

Skelafsætning

Et projekt fortsætter en tvungen skelafsætning af grunden, som også udføres af landmåleren. Denne afgrænsning skal foregå kontradiktorisk, det vil sige med deltagelse af og indsigelsesadgang fra alle ejere hvis ejendom støder op til jordstykket. I princippet deles omkostningerne ved ny skelafsætning mellem ejerne. I praksis er det den ejer, der er interesseret i afgrænsningen, der betaler. Hvis en af naboerne modsætter sig oplægget til skelafsætning, kan det blive nødvendigt at anlægge sag ved retten i den retskreds, som ejendommen ligger i og nedlægge påstand om, at der foretages en såkaldt juridisk skelafsætning (fr. bornage judiciaire).

Tilladelse til udstykning

Når man er kommet så langt, skal der indgives en erklæring (fr. déclaration de lotissement) om opdeling af grunden til kommunens rådhus. Hvis man påtænker anlæg af fælles indretninger, fx. færdselsvej og grønt område, bør man også opnå en anlægstilladelse (fr. permis d´aménager). Kommunen svarer indenfor en måned, dog tre måneder hvis det drejer sig om en anlægstilladelse.

På dette område udskiller fransk offentlig sagsbehandling sig fra lande som Danmark : en stiltiende reaktion eller udtrykkelig fravær af indsigelse overfor en erklæring eller anlægstilladelse, kan betragtes som tilladelse fra kommunen til den påtænkte udstykning. Oftest får man dog et skriftligt svar. Omvendt gælder det, at en tilladelse meddelt af rådhuset til udstykning ikke forhindrer naboers adgang til indsigelse - naturligvis under forudsætning af, at de har en retlig interesse.

Endelig skal der på grunden opsættes et skilt, hvoraf tilladelsen fremgår. Skiltet skal være opstillet i to måneder, og i den periode kan tredjemand gøre indsigelser. Man skal huske at bestille en foged (fr. huissier) til at registere tidspunkt (dato) for opsættelse.

Frasalg med forbehold

Inden en overdragelsesaftale underskrives, bør man være opmærksom på, at indholdet også tager højde for spørgsmål og områder, der ikke kan afklares på aftaletidspunktet. Er det ikke muligt, bør der indsættes forbehold, og som skal være belyst og/eller indfriet senest inden et notarskøde udfærdiges. Som et minimum skal grundens beskrivelse (fr. designation) på grundlag af skelafsætningen anføres. Men man bør også se til, at der indføjes adgang til oprettelse af servitutter, fx om passage. Og hvorfor ikke tage forbehold for den kommende bygnings maksimumhøjde og tilkørselsveje? Det drejer sig selvfølgelig ikke om at forbyde alt, men blot om at beskytte ens omgivelser.

På den anden side af forhandlingsbordet vil det ikke være unaturligt, at en køber indsætter forbehold for en byggetilladelse kan opnåes eller må overdrages (såfremt den allerede er modtaget). For selv om der foreligger en godkendelse til udstykning, betyder det ikke, at køber er garanteret en byggetilladelse.

Udstykning er forenklet siden 2014

Siden indførelse af lov af 24. marts 2014 er begrebet bebyggelsesgrad (COS) blevet ophævet og minimumsstørrelse for byggegrunde er ikke længere gældende. Som undtagelse hertil gælder der fortsat regler fastsat i bebyggelsesplaner (POS) i ikke så få kommuner. Men i alle kommuner med en vedtaget og gældende lokalplan (PLU), er det nu blevet nemmere at udstykke en grund.

Måske kan det bedst illustreres gennem et eksempel. Hvis man tidligere ejede en grund på 1.000 m2 i en kommune med en fastlagt ”COS” på 0,2, kunne man som hovedregel bygge en bolig på højst 200 m2 (1.000 x 0,2). Men for at opnå byggetilladelse forlangte nogle kommuner et vis minimumsareal. Hvis dette minimum fx var fastsat til 1.500 m2, ville ejeren af en grund på 1.000 m2 alligevel ikke kunne forvente at opnå byggetilladelse. Siden 2014 er regler for udstykning forenklet. Nu kan man for eksempel opdele sin grund på 1.000 m2 til to byggegrunde. Men Frankrig er ikke blevet til et Klondike. Øvrige bestemmelser i ”PLU” er fortsat gældende: det være sig fx. bebygget areal, bygningsafstand, højde.

Skattemæssige risici

Det vil ikke være ualmindeligt, at en udstykning er motiveret af ønske om en ekstra indtægt.

I sit budget må man derfor tage højde for, at den eksisterende ejendom mister en del af sin værdi, dels fordi den oprindelige grund bliver mindre og dels fordi man får nye naboer tæt på. Opvejer en værdiforringelse den fortjeneste, man kan opnå ved salg af jordstykket ? Det bør være klarlagt tidligt i processen. Dernæst gælder det, at et frasolgt jordstykke pålægges kapitalvindingsskat (fr. la plus value) af fortjeneste. Man kan ikke påberåbe sig skattefritagelse på basis af at være ejer af hovedhuset/hovedejendommen.

18. april 2018

Maxus Cabinet d´Avocats
Palais Maréchal Joffre
20, Rue de Congrès
06000 Nice
France