MAXUS CABINET AVOCATS

Airbnb og ferieudlejning i Frankrig

Af Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

Det er populært at udleje sin franske bolig. Enten som feriebolig gennem direkte udlejning, gennem et bureau eller gennem det seneste skud på stammen, internetportalen Airbnb. Hvordan er lovreglerne og hvad skal man som udlejer i Frankrig være opmærksom på?

Den omfattende Alur-lov fra 24. marts 2014 fastsatte de første begrænsninger på udlejningsområdet, og skulle forståes i lyset af den tidligere præsident Hollande´s politiske intention om at få flere hjemløse og husvilde væk fra gaderne.

Alur-loven bestemmer, at når det drejer sig om en ejers helårsbolig (fr. résidence principale), og hvis den udlejes højest 120 dage om året til ophold af kortere varighed, skal der ikke foretages nogen administrativ handling i forhold til de franske myndigheder.

Loven bestemmer samtidigt, at når det gælder en ejers feriebolig (fr. résidence secondaire) og vel at mærke uanset, om det i sagens natur er en feriebolig, eller, hvis en helårsbolig udlejes mere end 120 dage om året, skal man som ejer forinden anmode om en administrativ godkendelse til at ændre boligens anvendelsesformål, så den kan bruges til korttidsudlejning, ferieudlejning og Airbnb. Boligen skifter således status til erhvervsmæssigt virke. Oprindeligt var krav om administrativ godkendelse kun gældende for Stor-Paris (det som franskmændene kalder for ”la Petite Couronne”), men regelsættet blev hurtigt udvidet til at omfatte alle byer med mere end 200.000 indbyggere. Det vil sige, at ferieboliger beliggende i større franske byer er omfattet af Alur-lovens bestemmelser.

Tilladelse til at udleje sin bolig skal søges i kommunens afdeling for byplanlægning (fr. urbanisme) og hos skattevæsenet (fr. service des impôts), ligesom en ejer som regel også skal søge tilladelse hos den enkelte ejerforening, såfremt der er tale om en lejlighed eller en bygning beliggende i et domæne - se nærmere nedenfor. I den praktiske verden må man belave sig på, at det kan vise sig at være meget vanskeligt at få tilladelse til at ændre et lokale, der er beregnet til privat bolig eller feriebolig, til at blive et erhvervslokale i byer, hvor der er mangel på boliger. Erfaringer tyder på, at det desuden kan være kompliceret at få status tilbage som helårs- eller feriebolig, når først erhvervsaktivitet er godkendt af kommunen, og dermed kan man de facto risikere at miste rådigheden over sin helårs- eller feriebolig. Kommuner i større byer vil forsøge at leje tomme lokaler til hjemløse og husvilde - vel at mærke i længerevarende lejearrangementer, og så kan lokaler, der bruges til kommerciel udlejning være oplagte.

Er der tinglyst et banklån på boligen - hvad enten der måtte være tale om et dansk eller fransk banklån, vil banken typisk på lånetidspunktet have forlangt, at låntager som privatperson, det vil sige ejeren, selv har fuld rådighed og adgang til sin bolig. Er det ikke længere tilfældet, fordi der lejes ud eller ligefrem fordi, kommunen har sat en husvild lejer ind i en længere periode, er der en risiko for, at banken vurderer låneaftalen som værende misligholdt af låntager.

Alur-loven fastsætter ikke regler for lejestørrelse. Husleje for korttidsudlejning, ferieudlejning og Airbnb kan som hovedregel aftales frit.

Det franske Airbnb-dekret

Airbnb-dekretet af 28. april 2017 fastsætter et andet sæt regler for korttids- og ferieudlejning og supplerer bestemmelserne i Alur-loven. Det drejer sig om at kontrollere, at loftet på de 120 dage årligt i forhold til helårsboliger er overholdt. I henhold til dekretet kan kommuner beliggende i Stor-Paris og kommuner med over 200.000 indbyggere indføre et system til registrering af ejere som lejlighedsvis udlejer deres bolig til turister, hvad enten det drejer sig om deres helårsbolig eller fritidsbolig.

Der er ikke tale om en forpligtelse for kommunernes vedkommende, men om en mulighed. Flere kommuner - heriblandt Paris, Bordeaux, Nice og Strasbourg - har allerede meddelt, at de regner med at benytte sig af dekretet for at forhindre misbrug. Som i så mange andre storbyer i verdenen tyder det på, at Airbnb også i Frankrig anses som et ”sort får” med mange fjender - ikke kun i hotelsektoren, der mister indtægter. Boligejere, der benytter denne udlejningsform, må indstille sig på øget kontrol fremover.

Ejerforeningens accept

Principielt set er der ingen særlige problemer ved kortere udlejning af en helårsbolig. Man skal dog være opmærksom på, om boligen hører under en ejerforening. I givet fald kan der være visse interne regler i ejerforeningens reglement, som skal overholdes. Oftest henvises til en såkaldt ”klausul om borgerlig bolig” (fr. clause d´habitation bourgeoise), som forbyder kommerciel aktivitet i ejendommen. Der kan også være andre klausuler, der ligeledes kan begrænse boligens anvendelse udover beboelse til ejeren selv. Der kan for eksempel forekomme bestemmelser om, at kun på ejerforeningens generalforsamling (såvel ordinær som ekstraordinær) kan der opnås tilladelse til at ændre anvendelsen af en bolig, og som først efter godkendelse kan lejes ud regelmæssigt i kortere periode til fx. Airbnb. Sådanne beslutninger vil som udgangspunkt være underlagt Lov om Ejerforeningers almindelige afstemningsregler, og dermed kræve et simpelt flertal (i modsætning til den skrappere regel om kvalificeret flertal i ejerforeninger). I det hele taget skal en ejerforenings adgang til at tillade ferie- eller korttidsudlejning eller Airbnb ses som en foranstaltning til at sikre naboerne ro.

Bolig i eget navn eller gennem et SCI

Gør det nogen forskel om boligen er ejet i eget navn (fr. nom propre) eller i selskabsform, det såkaldte Société Civile ImmobilIére (SCI)? Som udgangspunkt burde der ikke være tale om en forskel, men et SCI er oftest skabt med henblik på enten eksklusiv brugsret til selskabsdeltagerne eller med adgang til umøbleret lejemål. For korttidsudlejning, ferieudlejning og Airbnb indgår der almindeligvis møbler, og især i skattemæssige sammenhænge kan sådan udlejning medføre uheldige konsekvenser, herunder ændring af selskabets status med tilhørende højere skatteansættelse.

Fordele ved at benytte en internetportal som Airbnb, Abritel o. lign.

Den største fordel ligger i, at der sættes regler for lejemålene, idet portalerne påtager sig forskellige opgaver, så som 1. at oplyse udlejer om sin eventuelle forpligtelse til at selvangive udlejning eller opnå tilladelse til at ændre boligens anvendelse, etc.), 2. at anmode udlejer om en erklæring på tro og love om, at man vil overholde formalia (i mangel af at kontrollere dem), og 3. i januar hvert år at oplyse udlejer om de beløb, der skal selvangives på årets skattebillet. I den sammengæng kan man notere sig, at siden 1. maj 2012 påtager Airbnb sig at opkræve turistskat (fr. taxe de séjour), der kan være mellem 20 centimer og 4 euro per person/per nat).

Skal man oprette en lejeaftale?

Når man ønsker at korttidsudleje sin bolig skal man som hovedregel udfærdige en lejeaftale (fr. bail) i forbindelse med hver enkelt udlejning, undtaget dog, hvis man udlejer gennem en anerkendt internetportal. Hvis ikke, så gælder det, at en udlejningskontrakt skal udfærdiges i to eksemplarer (dog kun et eksemplar, hvis oprettet på et notarkontor) og skal indeholde en række obligatoriske oplysninger som for eksempel: boligens adresse, udlejerens og lejerens navne, lejemålets begyndelse og varighed, bygningskategori, hvis det drejer sig om en fredet bolig, areal, beskrivelse af bolig (rum, værelser, køkken, bad m. m.), en fortegnelse over indbo, der stilles til rådighed, lejens størrelse, betalingsbetingelser, turistskat samt forskud eller à-contobetaling (som dog højst må være 25% af lejen).

Sidstnævnte fører til den klassiske overvejelse, om man som udlejer skal foretrække at modtage forskud (fr. arrhes) eller à-conto-betaling (fr. acompte). Hvis lejer indbetaler et forskud, kan denne, mod at give afkald på forskuddet, opsige lejemålet med kortere varsel. Udlejer kan ligeledes opsige lejemålet, men skal i så fald tilbagebetale det dobbelte af forskuddet. Hvis lejer derimod indbetaler et à-contobeløb, er lejekontrakten det som man i juridiske termer kalder ”endelig” (fr. défintif), og det indebærer, at hvis lejer opsiger kontrakten, skal denne betale fuld leje. Og modsat, hvis udlejer ønsker at bryde kontrakten, skal denne betale lejer en erstatning, hvis størrelse fastsættes i mindelighed mellem parterne - eller såfremt det ikke er muligt: af domstolene. Man skal være opmærksom på, at i tilfælde hvor lejeaftalen ikke selv nævner arten af det indbetalte beløb, anses det per definition som værende forskudsbetaling.

Den omtalte Alur-lov indførte også en række oplysningskrav overfor lejer, herunder en teknisk rapport (fr. diagnostics), der oplyser om lejemålets stand, herunder el- og gasinstallationer og energiforbrug. I mangel af en teknisk rapport, som skal vedhæftes lejeaftalen, falder det tilbage på udlejer: opstår der skade, tilkommer det boligens ejer at bevise arten og antallet af de beskadigede genstande. Der er derfor tale om et bilag til lejeaftalen, der bør udfærdiges omhyggeligt. Og desuden bør der udfærdiges en indflytnings- og udflytningsrapport med en detaljeret beskrivelse af boligens stand og inventar. Sikkerhedsstillelse - hvad enten det er et forskud eller en à-contoindbetaling, tjener selvsagt til at holde udlejer skadesløs i tilfælde af beskadigelse, og den må som nævnt ikke udgøre med end 25% af lejen.

Somme tider ses der oprettet en dansk lejeaftale mellem en dansk udlejer og en dansk lejer med inspiration fra danskgældende retsforhold. Det kan ikke anbefales, for fransk lejeret gælder for lejeaftaler over franske ejendomme. En dansk lejeaftale vil blive tilsidesat af de franske domstole.

Udlejning i skattemæssig forstand

Lejestørrelse for korttidsudlejning, ferieudlejning og Airbnb kan fastsættes frit. Indtægterne er i Frankrig skattepligtige lige fra den første euro. Her gælder det, at udlejer skal opgive lejeindtægter, hvis de er under 33.200 euros (i 2017), idet man som udlejer har valget mellem ordningen vedrørende forenklet erhvervsmæssig indkomst (fr. Bénéfices Industriels et Commerciaux) forkortet til ”BIC”, eller det såkaldte ”Micro-BIC”, som er en endnu mere forenklet erhvervsmæssig indkomst. Hvis udgifter til udlejningsaktivitet er store - og her tænkes på mere end 50% af oppebåret leje, er det som regel fordelagtigt for udlejer at vælge beskatning i henhold til kategorien ”BIC”, idet man derved kan fradrage samtlige udgifter - mod en standardnedsættelse på 50% ved ”Micro-BIC”.

Overstiger lejeindtægter 33.200 euros, kan udlejer ikke længere tillade sig at anvende forenklede skattearrangementer som ”BIC” eller ”Micro-BIC”, men er nødt til at selvangive som virksomhed. I så fald kan man til gengæld fratrække samtlige udgifter. Og endelig gælder det, at for lejeindtægter over 82.800 euros skal udlejer lade sig momsregistrere. Hvad angår de sociale udgifter (fr. charges sociales), som ikke kendes i Danmark, men som i Frankrig er en del af det samlede skattegrundlag og omfatter bl. a. bidrag til offentlig sygekasse, skal udlejer ikke betale bidrag, hvis lejeindtægter er under 23.000 euros. Hvis de ligger mellem 23.000 euros og 82.800 euros, kan man som lejer vælge at tilslutte sig social- og sundhedsforvaltningens generelle ordninger. Er der tale om lejeindtægter på over 82.800 euros årligt anses udlejer i henhold til Code Général des Impôts (dk. Den Generelle Skattelov), uanset om man korttidsudlejer, ferieudlejer eller lejer gennem Airbnb, at være professionel udlejer af en møbleret bolig.

Eftersom der siden 2009 ikke består en dobbeltbeskatningsaftale mellem Danmark og Frankrig er det usikkert om danske SKAT også vil opkræve skat af lejeindtægter i Frankrig, når man som udlejer er fast bosat i Danmark. I givet fald vil det udløse en dobbeltbeskatning, som styrebreve fra SKAT, undtagelsesregler og modregningsadgang til trods næppe kan afdække fuldt ud.

Forsikring

Der er ikke krav om forsikring af nogen art, men det anbefales ikke desto mindre kraftigt.

I det omfang, hvor udlejer drages til ansvar i tilfælde af skade, er det selvsagt nyttigt for ejeren at have tegnet en indboforsikring af den type, hvor der i policen anføres den franske passus, der er godkendt i forsikringssammenhænge: ”dækkende for rette vedkommende” (fr. pour le compte de qui il appartiendra). Hvad angår lejer er det sådan, at hvis denne i forvejen har en fransk forsikringsaftale, der dækker en helårsbolig, indeholder denne forsikring oftest en ”fritidsboliggarantiklausul” (fr. garantie villégiature). I givet fald er lejer sikret i forbindelse med at være lejer til en korttidsleje, ferieleje eller Airbnb. Muligvis dækker en dansk forsikringsaftale for en i Danmark fastboende også leje af en feriebolig i et andet EU-land. Men her må man konsultere sit danske forsikringsselskab for svar. Som udlejer kan man overveje at udbede sig lejers forsikringsoplysninger.

Som det turde fremgå i nærværende artikel, er det ikke umuligt at udleje sin helårs- eller feriebolig i Frankrig. Men det kan let blive til et minefelt, hvor man som udlejer skal træde varsomt og holde tungen lige i munden.

Elan-loven

Tilbage i november 2018 blev en ny lov om bolig og boligudlejning vedtaget i det franske parlament. Den omtales som ´Loi Elan´, og tager bl. a. sigte på at regulere udlejning yderligere i forhold til allerede kendte Alur-loven fra 2014 og Airbnb-dekretet fra 2017.

Fremover gælder det, at ejere af fast ejendom, der udlejer kortsigtet (typisk som Airbnb), men som ikke har ladet sig registrere (fr. numéro d´enregistrement) kan mødes med bødeforlæg på indtil 5.000 €. Er en ejendom udlejet mere end 120 dage om året kan bøde forhøjes til 10.000 €. Endelig gælder det med ´Loi Elan´, at indehavere af hjemmesider med udlejning, og som på hjemmesiden ikke oplyser udlejers registreringsnummer, kan straffes med bøde op til 12.500 € per udlejningsbolig, og såfremt en udlejningsbolig fortsat er præsenteret på hjemmesider efter grænsen for udlejning på højest 120 dage årligt er overskredet, kan der endda straffes med bøde på indtil 50.000 € per bolig.

Artiklen kan frit anvendes med anførelse af kilde

16. marts 2019

Maxus Cabinet d´Avocats
Palais Maréchal Joffre
20, Rue de Congrès
06000 Nice
France